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10月9日

[居住用財産を売った場合の特例]

自分の住んでいた住宅やその敷地を売った場合の軽減の特例措置があります。
譲渡した土地建物が自分の居住している住宅やその敷地である場合、優良住宅地の造成事業等のために土地を譲渡した場合など特定の場合については、一般の譲渡の場合にくらべて、税金が軽減される特例が設けられています。

 主な特例としては、次のものがあります。
居住用財産を売った場合の特例
・居住用財産を譲渡した場合の3,000 万円特別控除
・所有期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例
・居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の特例

居住用財産を売った場合の特例とは

 居住用財産を譲渡した場合には、通常、譲渡益(譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引いて黒字になったものをいいます。) が生じたときは、3,000万円特別控除、軽減税率、買換特例といった特例を用いて税金の軽減を受け、譲渡損(赤字になったもの)が生じたときは、特定の場合には、その他の所得との通算や繰越控除の特例の適用を受けることができます。

[居住用財産とは]

居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
特例の対象となる居住用財産の譲渡とは
現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。
転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象となります(この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用となります)。
災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。(なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例の適用は受けられなくなります。)
特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません
配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社
特例の適用は3年に一度だけ
居住用財産の特例は、3年に一度だけしか適用を受けることはできません。


8月4日(金)

―相続によって取得した居住用の空き家を譲渡したな愛の特別控除の特例―

空き家の放置による周辺の生活環境への悪影響を防ぐのと共に空き家の有効活用を促進するために、空き家発生の最大の要因である「相続」で取得した古い空き家の売却について、一定の要件のもとに居住用財産の3000万円特別控除が適用されるというものです。
★対象となる空き家
昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡する必要があります ただ、耐震リフォームを行わずに建物を取り壊して、更地で売却する際にも適用が可能です。

1 適用期間
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した物に限られます。
すでに相続が発生している場合には、平成25年1月2日以後の相続から適用になります。
2 相続人(譲渡する人)の要件
被相続人居住用家屋及び相続の開始の直前に置いてその被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等を相続または遺贈(死因贈与を含む)によって取得した相続人であること            ・・続


この特例は問題になっている空き家対策の現況を知ることが大切です。
○国土交通省は平成26年空実態調査を全国の戸建て空き家を対象に実施しました。これは平成25年10月実施で把握された空き家の内役1.1万戸の住宅・土地統計調査対象としています。
○平成26年11月から平成27年2月に調査票を郵送して約3千件の回答を得ました。このうち、約3割は人が居住していました。
○人が住んでいない戸建て空き家の利用状況
・所有者が利用している 40.7%の内訳は、昼間だけ使用して寝泊り以外に利用する、週末や休暇時に避暑 避寒 保養場度に使用 残業で遅くなった時など、たまに宿泊するとなっています。
・その他の住宅42%は 物置にしている 取り壊し予定 転勤、入院などで居住者が長期不在の空き家になっています.
○42%のその他の住宅
 建設時期 昭和55年以前     74.6%
      昭和56年~平成2年  10.1%
      平成3年~平成12年   4.1%
      平成13年~平成22年   2.2%
      平成23年以降       0.5%
      不明・無回答        8.5%
腐朽破損 あり           58.9%
     なし           25.2%
      不明・無回答
     

7月12日(水)路線価格の公表

関東信越国税局が2017年1月1日時点の路線価を公表しました。
路線価格は相続税や贈与税の算定基準となる数字です。主要な道路に面した標準的な宅地の1平方メートル当たりの評価額です。公示価格の8割を目安に決定されています。
県内約1万6千地点(標準宅地)の対前年平均変動率は0.3%で4年連続で上昇しています。
また、埼玉県内15税務署管内の最高路線価は大宮など8地点で上昇がありました。
上昇したのは
さいたま市の大宮駅西口駅前ロータリー(8.3%)
浦和駅西口前ロータリー(6.0%)
その他、
所沢市所沢プロぺ通り(3.4%)
越谷市南越谷駅南口ロータリー(2.4%)熊谷市の熊谷駅前広場(4.2%)
となっています。

特に上昇率の高い大宮は、ビジネス拠点の重要性が増していて 駅周辺の利用率が高く首都圏でも屈指の空室率の低さを示しています。
熊谷の上昇につきましては、都心部の投資物件金額が上昇したほか、熊谷駅近くに金額的には3億円以下のテナントの入る収益ビルへの個人投資家の関心が高まっているのが要因となっているためと思われます。
マイナスしたのは秩父地域の主要地方道秩父上名栗線(マイナス1.2%)でした。
因みに、川口の2か所では県内最高路線価2位と3位を占めました。
川口市栄町3丁目駅前産業道路
16年度1㎡あたり1,460千円  
17年度は1,520千円 (4.1%UP)
川口市川口1丁目川口東口駅前ロータリー
16年度1㎡あたり1,420千円  
17年度は1,470千円 (3.5%UP)
都心から近郊にある県南部川口では、都内に住む人がマンションを購入するケースが増えるなど住宅用に求められる需要が高いです。
駅周辺の開発も予定され今後も需要は高まるものと思われます。


6月3日(土曜日)

新築住宅購入を補助

18歳未満の子供の数が3人以上いる世帯か(夫婦の年齢は問わない)、2人の子供がいて3人目の子供を望んでいる夫婦世帯に(夫婦とも40歳未満)県内に立地する新築分譲の戸建て住宅かマンションを購入する多子世帯を対象として最大50万円の補助金を交付します。
これは少子化対策の一環として、計500件の申し込みを想定して、今月から受け付けを開始しています。
残り100件になったら抽選になる予定です。
対象となる戸建て住宅は敷地綿製110平方メートル以上で、さらに床面積100平方メートル以上。
マンションは床面積80平方メートル以上、または4LDK。

17年4月1日以降に契約した住宅かマンションであれば、入居済であっても補助金の申請は出来ます。2017年度予算に事業費2億5千万円を計上しました。
申し込み、問い合わせは埼玉県 住宅課へ。TEL048-830-5563

駐車場緑化に最大1000万円の補助
駐車スペースを芝生などで緑化して、夏の暑さ対策や、みどりによる憩いと潤いの空間つくりを行いましょうと声掛けし埼玉県では、駐車場の緑化を行う民間事業者・市町村に対し、補助金を交付します。
これは、ヒートアイランド、照り返し対策に砂利敷きの駐車場の砂埃対策を目的としています。
補助率は、駐車場緑化面積などにより異なります。
6月1日から値上げが相次いでいます
はがき   日本郵便はがきが53円から62円に
電気・ガス 大手電力10社と都市ガス4社が5か月連続でそろって値上げ
バター   1%あまり値上げ 明治と森永乳業
タイヤ   平均6% ブリジストンや住友ガス工業
缶ビール  スーパー 量販店のまとめ売りの缶ビールが値上がりの見通し
人件費や原材料費の高騰で値上げが相次いでいます。日常生活と密着したサービスや製品ですから、家計が圧迫されそうです。消費する側としては節約志向が高まるところです。
補助金が受けられるものでしたら是非挑戦してみてください。

5月1日(月)

リバースモーゲッジ

リバースモーゲッジは自宅を担保とした年金制度の一種です。
自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段となっています。
自宅を担保として金融機関から借り入れをして、その借金を毎月、或いは毎年の年金という形で受け取る仕組みです。
プランとしては、契約時に一括一時金、或いは貸付限度額内で必要な時に必要額を引き出すというタイプがあります。
資金の使い道は事業性の目的を除き、生活費、レジャー、家屋の修理など利用者の自由である。年月と共に借入残高が増えていき、残高に対する利息が増えていき未払いのまま残高に複利的に加算されます。
契約満期時(例えば契約から20年後)または契約者死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければなりません。
契約者死亡の場合の返済義務は保証人または契約者の相続人が承継します。現金で返済できない場合は、金融機関は抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当するという方法を取ります。
通常のモーゲッジの抵当・担保ローンでは年月が過ぎると借入残高が減っていきますが、リバース(逆)モーゲッジと呼ばれています。
最終的に自宅を手放す(可能性が高い)ことはその家を売却することに似ていますが、契約の期間中はその家に住み続けられることが特徴です。
自宅不動産を所有しているが金融資産が乏しく、公的年金などでは生活費を賄えない職業を持たない高齢者の生活費の原資として利用されることが多い仕組みです。
このリバースモーゲッジは地方自治体、金融機関が取り組む場合と2種類があります。
しかし、日本では中古市場が活発ではなく家屋は無価値とされる場合が多く、担保価値が土地だけとされる事や一戸建てが主体で「マンション」は対象外となる場合等、普及が伸び悩んでいます。
また日本の、家を子孫に残したいという文化とも相容れない為、さらにはバブル期には担保割れするケースが多く発生したため、新規販売を停止したり高額不動産所有者に対象を限定しているケースもあり、普及は限定的になるそうです。
更に、契約の満期を超えて長生きすると、生活資金の受け取りが停止するだけでなく、それまでの累積融資額を一括返済できなければ棲家を失うという二重のリスクがあります。 定期的(例えば5年ごと)に担保物件の市場評価額が見直されますので、特にデフレ下や不動産市場の低迷時に評価額が減額されると、新評価額と累積貸付残高に応じて受け取れる資金額が減少或いは停止する契約になっていることが多いです。
契約終了時に担保物件の売却価値が借入残高を下回ると、当該不動産を手放してなおかつ借金が残ることになってしまいます。
アメリカなどでは担保物件の価値の下落をヘッジ回避する保険商品がありますが、日本にはまだありません。


4月4日(火曜日)

国土交通省が3月21日、2017年1月1日の県内公示価格を発表しました。平均変動率は住宅地がプラス0.1%で3年ぶりの上昇でした。
商業地は0.8% 工業地は2.3%アップと4年連続しての値上がりです。工業地の値上がりアップの要因は圏央道の開通で道路ネットワークの良さで全国でも3位の上昇率となりました。とくに入間インターチェンジ付近の工業団地では全国一の工業地上昇率となりました。
住宅地の最高価格はマンション用地さいたま市浦和区高砂2-2で1平方メートル88万円。上昇率のトップはJR浦和駅の浦和区岸町3丁目で4.0%でした。交通利便性の高い浦和や川口で好調が続き、特にJR京浜東北線沿線でマンション開発が進んでいます。東京都内に比べると割安なのでこの近辺に流入しています。県南部で住宅地が上昇しているのに反し県北部、秩父地域では値下がり傾向にあります。
商業用地はオフィス需要の強いJR大宮駅や 店舗需要の強いJR浦和駅周辺が上昇しています。最も高かったのは、価格上ではさいたま市大宮区桜木町1-8。上昇率では、大宮区の同地とさいたま市浦和区仲町1-6でともに上昇率6.5%でした。

川口市は県公示価格上位10地点の2位に川口市栄町3-5-1。6位に栄町3-13-2が入り、10位に川口市本町4-1-5が入っています。土地が動き始めています。価格が上がり始めているのでいままで売却を考えていた方たちがこの機会にとスタートして土地が市場にダブりはじめています。建物が解体されて空き地になった場所をよく見受けるようになりました。


2017年3月11日

ますいいリビングカンパニーで取っている、今年新規にとった認定証を見直してみました。

・「OZONE登録工務店 登録認定」 東京ガスコミュニケージョンズ株式会社の「OZONE 家 design」 これは、設計者でも施工者でもないOZONE住まいづくりコンサルタントが、第三者の立場で家つくりの重要なタイミングにかかわり、建て主が自身で、適切な理解と判断ができるようにサポートするシステムであります。なお、設計施工については建て主と契約を締結した工務店が全責任を持って業務を遂行し、東京瓦斯コミュニケーションズは責任を負わないものとしています。
要するに、東京ガスの新宿パークタワー内にある住まいづくりコンサルタンと建て主が一緒に、設計施工で信頼できる良い家を作る会社を見つけ、引き合わせるシステムです。毎年更新

・「埼玉県多様な働き方実践企業認定」ゴールドを頂きました。認定区分が①プラチナ②ゴールド③シルバーです。認定基準は、女性が多様な働き方を選べる企業 出産した女性が現に働き続けている企業 女性管理職が活躍している企業等 6つの認定基準の該当する数で認定されます。
特典に県建設工事の入札参加資格申請時の加点などありますが求人面で子育て期でも働きやすい会社としてPRできます。 2016年1月26日から2021年1月25日まで

・「埼玉県経営革新計画承認」中小企業の新たな事業活動の促進にテーマで認定を受けます。
ますいいの「分室計画」がこの承認事項です。2015年4月から2020年3月

・「川口市地域貢献事業者認定」は、地域社会への貢献活動を積極的に取り組む事業者応援です。
ギャラリー運営や子供たちのワークショップの開催、子供110番の設置
2016年11月1日から2018年10月31日

・「経営力向上計画にかかわる認定」国土交通省 一級建築士取得のための専門学校通学奨励やスタッフのデザイン力、施工管理技術力を諮るために勉強する機会(視察研修 設計コンペ等)を設けているが、これらをさらに一元化した物にしていき、優秀な人材の中長期的な確保・育成が見込まれるとともに定着率の向上につなげていく 2017年1月19日認定
・「シニア活躍推進宣言」埼玉県は元気なシニアが自分の希望に合わせて働き、ともに社会の担い手として活躍する社会を目指すとともに、人手不足に悩む企業の支援のため、シニアの働く場を拡大する企業を認定しています。  2017年1月31日認定


2017年2月22日(水)

全国マンション発売戸数

 不動産経済研究所が2017年1月20日に発表した2016年度全国マンション発売戸数は、前年比1.4%減の7万6993戸となりました。首都圏だけを対象にすると新築マンション販売戸数は、前年比11.6%減の3万5772戸で、バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準になりました。

減少は3年連続です。減少の原因は資材価格の高騰や人件費の高騰でマンション価格が上がり首都圏の東京 神奈川 埼玉 千葉 で発売戸数が減ったことが響いたようです 一方、北海道や東北といった地方では発売戸数が伸びました。

一戸当たりの平均価格は1.3%下落の4560万円でした。これは価格水準の低い地域での発売戸数が増えたことから平均価格は押し下げられました。
同研究所は2017年については、首都圏の発売戸数が回復することを見込んで2.0%増の約7万8千戸になると予測しています。

全国新設住宅着工戸数
一方、国土交通省が2017年1月31日発表した2016年の新設住宅着工戸数は、前年比6.4%増の96万7237戸となり、2年連続で前年を上回りました。
消費税率8%への引き上げを前に駆け込み需要が発生した13年(約98万戸)以来、3年ぶりの高い水準となりました。
相続税の節税対策として賃貸アパートなど「貸家」を建てる需要がけん引した結果です。

埼玉県土地価格動向
埼玉県の最新地価公示価格は平均14万8769円/m2(2016年[平成28年])、坪単価では平均49万1801円/坪で、前年からの変動率は+0.44%です。
地価調査価格(基準地価)は平均12万6075円/m2(2016年[平成28年])、坪単価では平均41万6777円/坪で、前年からの変動率は+0.97%です。
埼玉県の土地価格総平均は、平方メートル単位で平均14万0160円/m2(2016年[平成28年])、坪単価では平均46万3340円/坪(2016年[平成28年])、全国順位は6位/47都道府県です。前年からの変動率は+0.89%で、全国順位は15位/47都道府県です。
埼玉県の中で土地が高いのは、蕨市(27万2363円/m2)、和光市(25万7842円/m2)、さいたま市(24万8140円/m2)、朝霞市(24万2331円/m2)、川口市(23万8419円/m2)です。




2017年1月13日

引き渡しの流れについて

【引き渡し日が決まったら】
【表示登記】
土地、建物の不動産の現況を明らかにするため、登記簿の表題部に表示される登記をします。新しくできた建物は登記記録が何もない状態です。登記記録がないので建物を担保に銀行からお金を借りようと思っても登記記録がないのでは、抵当権設定の登記ができません。そのため、建物表題登記(建物表示登記)をして登記記録の表題部を作ります。
土地については、所在地 地番 地目 地積
  建物については 所在地 家屋番号 種類 構造 床面積
この表示をもとに固定資産税評価額が決められます
「用意するもの」
建物足場解体を目途に表示登記の準備をする
施主に建物足場解体を目途に住民票移動をしてもらう・・住宅用家屋に税率軽減措置適用
● Aパターン 確認済証+建築確認申請書の副本+工事完了引渡証明書
● Bパターン 確認済証+建築確認申請書の副本+検査済証or工事完了引渡証明書これらの組合せで所有権証明書という建物の所有権を証明する書類になります。
□住民票  所有者が個人・・全事項の記載のあるもの(6ヵ月以内)
□承諾書  建築確認を受けた人と登記する人が違ったり、持分が変更の場合
□印鑑証明書 建築確認通知書に記載のある所有者と登記する所有者とが異なる場合(持分割合が異なる場合を含む)には双方の印鑑証明書が必要になります。
所有権を証する書面 □建築確認通知書 確認済証(建築会社)
□検査済証 検査済証がある場合は、工事完了引渡証明書を添付する必要はありません。
□工事完了引渡証明書 検査済証を添付しないとき必要(建築会社)
□資格証明書  工事完了引渡証明書を添付する場合必要(建築会社)
□印鑑証明書 工事完了引渡証明書を添付する場合必要(建築会社)
□建物図面
□委任状 申請人から土地家屋調査士への委任状
□現地調査報告書 現地の状況を詳しく調査し、法務局へ報告するものです。
申請後10日位で完了
【保存登記】
建物の最初の所有権を設定する事務手続きのことです。この手続きを行うためには建物表示登記が完了していることが前提
注文住宅においては、建物表示登記が終了後、司法書士へ依頼し、施主(家を建てた人、住む人)が手間賃を払うという流れが普通
保存登記はセルフで進めることができます。
・登記済証(表題登記が終わったらもらえる)
・登録免許税の求め方
「新築建物課税標準価格認定基準表」で「種類」と「構造」ごとに、平米あたりの課税価格が書いています。例として、平成25年度東京法務局管内の「木造」の「居宅」は、86000円となっていますこれに、平米数を掛けて、1000円未満切り捨てした数字が課税価格になります。課税価格に税率を掛けて、100円未満を切り捨てます。税率は、建物の所有権の保存の場合は、4/1000となっています。住宅用家屋証明があれば、「住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2)」が適用になって、1.5/1000となります
【住宅ローン控除】の控除額は、住宅の種類(一般住宅、長期優良住宅・低炭素住宅)によって異なります。2019年6月末日までに、住宅ローンを借り入れて住宅を購入し、入居した場合に受けることができる最大控除額は以下の通り。
①一般住宅
※年末時点での住宅ローン残高の上限:4,000万円
1年間の最大控除額 40万円
10年間の最大控除額 400万円
②長期優良住宅・低炭素住宅
※年末時点での住宅ローン残高の上限:5,000万円
1年間の最大控除額 50万円
10年間の最大控除額 500万円
※ただし、上記の金額はあくまで「最大」の控除額。実際に戻ってくる金額は所得税と一定の住民税の範囲内に限られるという点には注意が必要です。



12月29日木曜日

2016年の世相を反映して漢字一文字であらわす文字は「金」と決定しました。
これは12月12日に京都の清水寺で大きく文字を揮毫した清水寺の森清範貫主(もりせいはん・かんす)が書きます。「金」が選ばれたいわれはオリンピックが一番でしょう。リオオリンピックで金メダルを12個獲得しました。世界中にその名をとどろかせた金髪で大金持ちのトランプ氏。マイナス金利や前東京都知事がおこしたお金の問題がありました。 ブレイクしたピコ太郎の衣装が金色というのも理由に入っているそうです。

今年の景気については如何でしたでしょう。アベノミクスは日銀の大規模な金融緩和による円安株高を材料に、企業の業績と雇用環境を改善させました。一般消費への影響にはいたっていません。これは大企業に及ぼした回復の影響も中小 小規模企業にはまだまだ十分に届いてはいないのが要因になっています。
埼玉県では他の都道府県から埼玉県に転入した企業は、過去10年間で2400社、転出は1473社で(埼玉新聞記載)差が927社増となりました。この数字は全国トップとなりました。埼玉労働局によりますと民間企業の障害者雇用率が20年ぶりに全国平均を上回ったということです。
回復の兆しは確かにあります。来年は酉年です。大きく羽ばたき飛躍の年になるといいます。来年は是非回復を実感したいものです。
県内には2000を超える神社があります。地域に根付くたくさんの祭礼行事が行われていますが担い手不足が深刻な祭りが少なくないそうです。祭礼行事は人の生活の積み重ねでそれぞれの土地で生きた世代を重ねて歴史や文化は作られていきます。地域に根付く神社のお祭りはその象徴だとおもいます。来年の初詣には地元の氷川神社にお参りに行きます。そして鎌倉の建長寺にお参りに行こうと思います

12月9日金曜日

子育てと孫育て 笑顔をつなぐ孫育て

祖父母世代に育児に関わってもらおうと、さいたま市が1月から「さいたま市祖父母手帳」を配布しているそうです。複数の育児雑誌が中心となって創設され今年9回目になる子育ての話題を表彰する「ペアレンティングアワード」を受賞しました。(埼玉新聞より)この手帳は祖父母の育児参加を推奨していて、親と祖父母から聞き取りをした本音を掲載しているのが特徴です。
祖父母側は孫の育児について「時代が違うといわれた」「聞き流された」ことに気遣いしてほしかったことや「助言を求められた」「ありがとう 助かったと感謝された」事などうれしかったことで信頼関係をつくるヒントを掲載しています。
昔と今の子育ての違いも紹介しています。「だっこ」は、昔は抱き癖をつけ泣くことが増えると避けられて ていましたが、現在は「自己肯定感 信頼感が育ち 心の成長に大切」と推奨されるなど、時代の変化を紹介しています。
幼稚園児の孫一人に両親 父親側の祖父母、母親側の祖父母と実に6人の応援団がいます。敬老の日の参観、運動会 お遊戯会の座席数指定も複数席が用意されと幼稚園側も祖父母の数をしっかりと数えて配慮してくれています。このような現象も少子高齢化が進行中の一環です。
8日、自民、公明与党が2017年度の与党税制改正大綱を決定しました。それによると所得税の配偶者控除は主婦がパートで働く世帯を中心に適用を広げる一方、新たな所得制度を導入して高所得者に負担を増やすということを求めています。2018年1月から、年収103万円以下だった妻が150万円まで稼いでも夫の税負担は変わらなくなります。
住まいでは高層のタワーマンションの固定資産税は、部屋の面積が同じなら階数による違いは無いですが、17年4月以降に買った新築物件が高層階だと、18年度分から順次、税金が上がります。税金が割安だと考えて資産家が投資物件として高額物件を購入しますと、当てが外れてしまうことになる可能性があります。
景気対策を打ち出す策としては、17年度に2%以上の賃上げに踏み切る中小企業を対象に大幅な減税を拡充することになります。減税で応援し、消費を盛り上げたいという考えでしょう



2016年11月19日(土)

明治安田生命保険が11月22日の「いい夫婦の日」にちなんだアンケート調査によりますと、1位は11年連続で三浦友和さんと山口百恵さん夫婦になりました。
そして、夫婦(20代~50代)のへそくり金額は平均89万8495円となり、2006年の調査開催以来、過去最高となりました。20代は4年連続の増加で若者の貯蓄志向の高まりが目立ったそうです。
これは若年層を中心に失業率が低下するなど「雇用環境の改善を反映している面が大きい」のではないかと専門家は分析しているそうです。
年代別では30代を除いて貯蓄額が増加しています。特に20代は66万6019円と前年から約12万円増加して、4年間で2倍以上に膨らみました。貯蓄が過度に進むと個人消費の減少につながる可能性もありますが、これは、社会保障制度の不安が貯蓄目的の一部に含まれている懸念でしょうか。調査は20~79歳の既婚男女を対象にインターネットで行ったものです。
シニア層世代が現役世代と一緒に活躍できる環境つくり事業を埼玉県が今月から積極的に開始します。県内7市町をモデル自治体に選定し取り組みを支援します。高齢者達に地元に関心を高めてもらい、ボランティア地域活動に活躍してもらい多くのシニアが豊かな知識や経験を生かセル社会を目指したいようです。
モデル7市町は、鶴ヶ島 蕨 幸手 鳩山 寄居 東松山 北本。それぞれシニアの力を市民活動に生かす取り組みや、シニアの力を地元の就労に結びつける取り組みを展開します。1自治体あたり上限300万円の補助が出ます。
蕨市では市民活動サポートセンター「わらびネットワークステーション」内にボランティア活動を希望するシニアと団体の橋渡しをする「ナビゲーター」を配置しました。
5年に一度の国勢調査によりますと、県の高齢化率は2010年の20.4%から30年には29.8%と予想されています。
県は「元気なシニア」が地域で活躍する環境つくりに力を入れています。
内閣府は地方分権にむけ、国に取り組んでほしい 権限移譲や規制緩和の例として、発表した内容の一つにシェアハウスの転用を容易にするため規制基準を緩和することを上げています。
空き家については 若者やお年寄りが共同生活するシェアハウスやグループホームに転用する際、階段の踏み板の奥行きを、一般の家庭では15センチ以上、シャアハウスなどは21センチ以上とされていますが 手すり設置などの安全対策をとれば緩和しています。大掛かりな改修が必要なケースには転用の支障になっていました。

10月5日(水)

幸町団地
幸町団地にある「ますいいRDRギャラリー」「ますいいアトリエ」は川口市と土地賃貸借契約して使っているUR(都市再生機構)の団地建物の中にあります。
この借地方式の賃貸契約が2020年に切れます。UR団地と市有地を提供している川口市との間で、土地賃貸借契約が満期の60年をまもなく向かえUR側が土地の契約更新をしない場合、戻された土地を市が今後、どのように活用していくか対応が迫られているところです。
団地の中には、公民館など市の施設が併設されているところもあります。
市がURに土地を提供している団地は全部で7箇所あります。この中で平成32年に満了日を迎えるのは栄町団地とますいいRDRが借りている幸町団地です。
川口市としてUR側がどのように捉えているのか注視していたところ、昨秋、UR側から借地については『更地にして市に戻す』と言う方向性が示されました。
更地で戻された後、その用地の活用策や現在団地に併設されている施設をどうするかの課題とされています。
公民館をはじめ施設を移転又は仮説の設置、新設などの対応が必要になってきます。
団地入居者への交渉は施設設置者のURが行い、来年にも交渉が始まるのではないかと見られています。
団地1階部分で営業する店舗については権利者が市なので川口市が交渉にあたるそうです。
まだ、市からますいいに対して何の連絡はありません。しかし最近新しく入居した方達に話では期限を切っての契約だそうです。

9月半ば不動産経済研究所が発表した8月の首都圏(東京 神奈川 埼玉 千葉)マンション供給戸数は昨年同月比 24.7%減の1966戸でした。価格の高止まりでエンドユーザーの動きが鈍く、厳しさを増しているようです。
富裕層向けに好調だった東京都中心部の高額物件の売れ行きも一時の勢いはなくなっているようです。
地域別の供給戸数は価格が上昇している中で値ごろ感のある郊外の物件は人気があります。
東京都区部同 45.4%減 623戸
東京23区外 56.8%減 153戸
神奈川県   19.6%減 618戸
埼玉県    93.4%増 350戸
千葉県    35.4%増 222戸
9月の供給は秋商戦をむかえて大型物件が増えることが期待できるほか、2015年度の下半期に比べると価格も低下すると見込まれています。ただしエンドユーザーが何処まで動くか先行きは不透明だと考えられます。



9月2日(金)

国土交通省が31日に発表した「建築着工統計調査」によりますと、7月の新築住宅着工戸数は前年同月比8.9%増の85,208戸と、2ヶ月ぶりにプラスとなりました。
持ち家は同6.0%増の2万6910戸と6ヶ月連続プラスでした。
貸家は同11.1%増の3万7745戸と9ヶ月連続プラスとなりました。
賃貸アパートを建てれば土地評価額が下がり、現金や土地で相続するより税金負担が軽くなる相続税対策が要因となっています。
防災の日の1日、全国で防災訓練が実施されました。 埼玉県川口市と住友商事が地震の揺れを感知し、電気の供給を自動で遮断して火災の発生を防ぐ「感震ブレーカー」を一般の家庭に設置することを普及させたいというTVニュースをみました。
阪神大震災や東日本大震災で発生した火災の約6割は、電気機器が出火元となっているそうです。
電気火災を未然に防ぐ、感震ブレーカーが注目されているけれど、普及率はほんの数%しかありません。
住友商事は簡易型ブレーカーを開発し、川口市東本郷台地区の一般家庭280戸に設置します。
これは電気工事が不要で感単に取り付ける事が出来 地震波を検地すると3分後に電気ブレーカーを自動遮断します。
首都圏では今後30年内に直下型地震の「東京湾北部地震」が約70%の確立で発生するといわれていて、川口市でも震災を危惧する声が高まっています。

災害に被災された皆さまにはお見舞い申し上げると共に、大震災に伴って不動産税制関係の特例が設けられています。

『登録免許税』

大震災により滅失 損壊した建物に代えて新築または取得する建物、その敷地にする土地には所有権の保存登記に関する登録免許税を免税とします

『不動産取得税』

被災家屋に代わる家屋を取得した場合は被災家屋の床面積相当分には不動産取得税が課されない
土地に関しても同様に従前の土地の面積相当分には不動産取得税が課されない
東日本大震災による不動産関係の税制は、これ以外にもありますので詳しくは、国税庁HPをご覧ください。
またはお近くの税務署にご相談を。


8月8日(月)
空き家対策の税制上特例

平成28年度不動産関係税制の主な改正として「相続によって取得した居住用の空き家を譲渡したときの特別控除の特例」が設置されました。
これは空き家の放置により周辺からよせられる環境への悪影響を防止しようとするとともに空き家を有効に活用しようとするための特例です。
全国におよそ820万戸の空き家があります。空き家の古さはさまざまですが、中には台風や最近頻繁に起きる低気圧豪雨によって外壁が吹き飛んだり、不審火が出たり、果てには動物や虫が大量に住み着くなど、近隣住民にとって“脅威”となって苦情の起きている問題物件も少なくありません。
空き家が発生する原因はなんと言っても相続です。「相続」によって取得した古い空きやの売却について、一定の用件を満たしたものは居住用財産の3000万円特別控除が適用されるというものです。
対象となる空き家は昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしてから譲渡する必要があります。
ただ、耐震リフォームを行わずに建物を取り壊して、更地にして売却する場合にも適用が可能であり、この点がこの特例の大きな『ポイント』です。
適用期間
適用する期間は平成28年4月1日~平成31年12月31日までの間で、かつ、相続のときからその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する都市の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
すでに相続が発生している場合には、平成25年1月2日以後の相続から適用となります。相続の発生の時期と譲渡の適用期間は以下のようになります。
相続の発生                     譲渡の適用期間
平成25年1月2日~平成26年1月1日           平成28年4月1日~平成28年12月31日
平成26年1月2日~平成27年1月1日           平成28年4月1日~平成29年12月31日
平成27年1月2日~平成28年1月1日           平成28年4月1日~平成30年12月31日
平成28年1月2日~                  平成28年4月1日~平成31年12月31日
相続人の要件、譲渡する際の条件、手続き等がありますので注意しましょう。


7月21日(木)

ますいい21周年記念事業の「ますいい建築圏」相模原巡回展示が7月15日金曜日から昨日7月18日月曜日まで開催され無事終了しました。
神奈川県に近い町田分室に向けたこの巡回展示は、小高い丘や鬱蒼とした木々に囲まれた周辺の自然を再認識すると共に、分室で家を建てた方やこれから建てる方達にもお会いでき、改めて分室の風の流れに触れるような充実した時間をすごすことが出来ました。
忙しいのは相変わらずですが、ここ最近、ますいいで住宅を立てたいという人の問い合わせが増えています。
消費税増税が先延ばしになりましたのをうけて、緩やかな増税前の建築の始まりでしょうか。
前回2014年の増税前は駆け込み契約が多数ありました。一時、このときの影響が続きましたけれど、現在は脱して持ち直し傾向にありました。国土交通省の「建築着工統計調査」によりますと今年5月の新築住宅着工数は前年同月比9.8%増の7万8728戸、5ヶ月連続で前年比を上回りました。
自分が住むための持ち家は同4.3%増の2万3501戸、貸家は相続税対策の需要が同15.0%増の32,427戸でした。
分譲住宅は同7.9%増の2万2213戸です。この内訳は戸建て住宅が大きく伸びたのですがマンションは減となりました。
自分が住みたい都道府県はどこか。最近の気象状況変化も作用している傾向があり全国の都道府県と市区町村がうけた「移住相談」を集計するとトップは長野。2位が高知県 3位が北海道の順になったそうです。
首都圏からのアクセスの良さと自然の豊かさが人気を呼んでいます。
相談者の関心が高いと思われることは住居が最も多く、仕事 気候 自然条件 教育 子育てとなります。
緑が多い環境の良い地域を目指す埼玉県の取組に、屋上緑化や壁面緑化・空地緑化に補助金を出す「身近なみどり民間施設緑化事業」があります。みどりによる憩いと潤いの空間つくりを行い商業施設の屋上を緑化して施設のイメージをアップしたり、ヒートアイランド対策のために屋上や壁面を緑化するなどの事業者に対して補助金を出しています。こちらの募集3時募集が来月の8月下旬までです。
緑化に最大1000万円を補助する【駐車場緑化】のほうは平成29年1月31日までが募集期間です。詳しいことは埼玉県環境部みどり自然課 検索は「埼玉県 駐車場緑化」でどうぞ。

7月4日(月)住生活基本計画

先日、秋葉原・浅草・両国方面に所用で出かけて街の様変わりに目を見張りました。特に何年ぶりかで出かけた浅草寺周辺は外国から来た観光客で溢れていました。観光客の宿泊施設不足から民泊を増やそうとしているというニュースを耳にします。
また、この周辺のシェアハウスも注目を浴びはじめています。こちらは日本人を対象とした比較的安価で利便性の良い街に住む人たちを共有する価値観を持つ人同士一緒に暮らすということです。
今後10年間の【住生活基本計画】が今年3月に決定されました。2025年までに既存住宅流通やリフォームの市場を倍増させようと目標に掲げ、住宅ストック活用型市場への転換を増やそうとする方針を採っています。

今後10年の課題としては以下の6つがあげられました。
① 高齢化問題:少子高齢化・人口減少の急速な進展と大都市における後期高齢者の急増
② 空き家問題:世帯数の減少により空き家が増える
③ 地域コミュニティが希薄するなど居住環境の質が低下
④ 少子高齢化:①②③の諸問題の原因
⑤ リフォーム・既存住宅流通などのストック活用型市場への転換
⑥ マンションの老朽化 空き家の増加によって防災・治安・衛生面などの課題がおきる

今後の目標としては居住者の始点に沿って 結婚・出産を希望する若い世代・子育て世代が安心して暮らせる生活の実現。また高齢者が自立して暮らせることが出来る生活の実現につなげようとしています。
特に今回はじめて加えられたのが、「住生活産業」に関することとしての住宅です。
住生活を支え、強い経済を実現するにない手としての住生活産業を活性化する。
住宅ストックビジネスを活用化することで 既存住宅を流通しリフォーム市場規模を倍増しようと考えています。 この住生活産業の担い手を確保・育成し、地域経済を活性化するとともに、新しいビジネスとして成長させ、質の良い安全な住宅を供給できる環境つくりを、さらに20兆円市場も目指しています。 住宅ストック数は約6000万戸という数字があります。これらの流通や改修による市場拡大は大いに期待されています。実際の既存住宅購入には 新築に比べ価格が安く リフォームでこだわりの住まいが手に入る 住みたいエリアで探しやすいなど生活する人のライフスタイルの要求を満たす魅力が備わっています。


5月7日(土曜)【公示価格が8年ぶりに上昇】

国土交通省の発表によると、2016年1月1日時点の公示価格が2008年以来8年ぶりにプラスになりました。
全国の商業地は大都市を中心に大きく伸びました。これは外国人観光客の増加で店舗やホテルの収益が改善されたことなどが作用し結果テナント賃料が上がり、地価を上げることになりました。 国内で地価がもっとも高かったのは10年連続で東京、中央の銀座4丁目「山野楽器銀座本店です。1平方メートル あたり4010万円です。都心でミニバブルが起きた3900万円を上回り、公示価格として過去最高の数字です。
住宅地は連続して下落となっているがマイナス幅は前年と比べると縮まっています。 3大都市圏では上昇がみられました。地方圏全体ではマイナスが続いていますが、そのなかでも札幌や福岡等一部の主要都市では上昇しています。札幌は北海道内から人口流入が続き、同市内住宅地が上昇しました。 私が住んでいる埼玉県は、住宅地はほぼ横ばい、商業地が0.7%上昇するという結果でした。これは北陸新幹線や鉄道の「上野東京ライン」の整備などが東京駅や新橋駅など都心へのアクセスが良くなった効果として出ています。
商業圏で上昇率トップはJR大宮駅東口のさいたま市大宮区仲町です。上位10地点のうち7ヶ所を浦和区が占めています。昨年浦和駅に商業施設が開業したのに加え、北側の改札口が新設され、商業地としての需要が高まっています。
土地公示価格の上昇がおきると住宅の担保価値が高くなります。
住宅金融支援機構の保険を活用したローンが地方銀行を中心に取り扱いを増やしています。
住まいを担保とするローン商品を高齢者向けに取り扱い、家をリフォームしたり住み替えたりするための資金を融資する商品です。
リフォームなどをしたい60歳以上の人を対象に土地建物を担保に融資します。特徴は返済方法にあります。元金を返済するのは借りて本人ではなく、将来なくなった後にその家を相続する子供等です。家を売却するなどして一括返済するようになっています。自分の死後は家は無くても良いと考える高齢者を対象にしています。 住まいの担保価値が高ければ収入の少ない高齢者でも借り入れしやすくなります。 しかし、以下のようなリスクがあります。

・借りた本人がなくなった後、返済を遺族が担うことがあること。

・妻が連来保証人となるケースがあること。

・住宅を担保にした融資では将来、市場の悪化で担保価値が大幅に下がると、家を売っただけでは返済が出来ずに、追加担保を求められる可能性があること。

・通常の住宅ローンよりも金利が高めであること。

これは完済までの流れを家族を含めて十分理解しておくことが必要です。



4月6日(水)

空き家対策として空き家を宿泊・滞在施設として活用しようとする動きが出ています。全国の世帯数が減少される予測の中で、住宅が住宅として使われなくなった以上、既存の住宅について別の用途を考えていくのは当然の事になります。
国は日本を訪れる観光客の数を2020年には現在の2倍の4000万人を目標としました。これも安部総理の成長戦略に柱として示しています。2015年の観光客数は前年14年と比べると47%増しの1973万人となっています。
あわせて不足気味になっている宿泊施設環境も整えていかなければいけません。
都市部では受け入れる宿泊施設が不足して、最近では一般住宅を宿泊施設とする民泊が急増しています。しかし現在、民泊を合法的に営業するには旅館業法に基づいた許可が必要になります。この4月以降、旅行業法のカプセルホテルなど「簡易宿泊」としての営業許可取得をより柔軟に営業できるよう緩和する予定です。民泊でも問題が少ないホームスティ型はさらに営業しやすいように検討されることになります。
現在、民泊を合法化する制度には、国家戦略特区があります。特区を活用した条例は東京都大田区などが設けましたが「最低6日以上の長期滞在に限る」と条件が厳しい面もあり広がるかどうかは未知数といわれています。海外から来る観光客が一箇所に長期滞在をするケースは考えにくいです。
一戸建てに限らず、近い将来、深刻化が予想されるものに分譲マンションがあります。統計を基にした集計では、分譲マンションの空き家率は古いほど高く、1970年以前に完成したマンションでは11%となっています。築40年以上の古いマンションは20年後には今の6倍近くに増えると考えられています。所有者の高齢化も進み、スラム化するマンションの数が大きく増えることが予想されています。
事務所周辺にも古いマンションを見受けます。大規模マンションは管理体制がしっかりしていますけれど、世帯数の少ない小規模マンションは大規模な改修工事がされていなく経年変化が目立ちます。
現在の一戸建ての空き家と同様、最終的に誰がどのように維持・立替・敷地売却・解体を進めるかハードルが高いです。
例えば、マンションの立替は区分所有者の5分の4の賛成が必要です。容積率に余裕があり従前より多くの十個が増えその売却益が見込めなければ成り立ちません。
立替が難しい場合、区分所有権を解消して敷地を売る方法があります。以前は区分所有者の全員の一致が必要でしたが、耐震性不足のマンションは5分の4の賛成で実施可能になりました。ハードルを越えられなく費用が捻出できなくて放置されたままになる可能性も考えられます。最終的に取り壊す費用をどうするか、所有者が負担する仕組みや対策が必要になります。

3月24日(木)

今日は私の誕生日。フェイスブックにお祝いの言葉をたくさんいただきました。

とても嬉しいウキウキした気分です。皆様本当にありがとうございました。

東京都内の自治体が2016年度に「空き家」対策を計画して、各区でそれぞれ特徴を持たせた対策を打ち出しています。都内から始まり、よい方向性が見えてきますとやがて県市町村と広域に広がり始めると考えられます。例えば、
大田区 空き家の改修費の助成制度。管理状態の良い空き家の活用を促そうと借り手に改修費用を助成する制度を考えています。上限は200万円、費用の3分の2を補助します。
練馬区 空き屋の活用方法を助言するアドバイザーを派遣空き屋の所有者と借りたい人のマッチングを支援する事業を始めます。
どちらも、高齢者向けの福祉施設や地域活動の用途、又は、公的な目的に利用することを狙い新設する助成制度は制約した物件を対象としています。積極的に住宅の全棟調査を行って調査で判明した空き家の所有者を対象に空き家活用のセミナーを開く所もあり法律の解説や個別相談会で区のマッチング事業も紹介しています。
日本の住宅市場の特徴は取引される大半の住宅が新築であることです。総務省の調査をもとに計算すると、2013年には全住宅取引のうち85.3%が新築だったそうです。
海外では中古住宅の取引が多いです。例えばアメリカの新築の比率は10.7%にとどまり、中古住宅の販売戸数は大きな割合を出しています。
日本では現在も新築住宅着工は年間90万戸程になります。一方で空き家は820万戸。これでは空き家増加に歯止めがかからない状況です。今後はどうなるのか。日本の世帯数は減少に転じる見込みではあるけれど、今は人口が減っても世帯数が減らないことが、住宅事情を支えています。
単身世帯や2人世帯が増えて世帯が小型化している為です。
空き家を含む中古住宅を流動させるビジネスがさまざまな形で現れて、今後の住宅市場を変化させる可能性があります。

3月12日(土)

ますいい21展示で「飯能市での半農生活」を取り上げます。
農のある暮らし「飯能住まい」制度について飯能市から話を聴きました。
昨日、飯能市長の表敬訪問でお会いしてまず素敵だなと目に付きましたのは、市長が 胸元につけていた飯能材で作られた名札です。飯能市は西武線池袋駅から特急で約40 分と都心への通勤圏にありながら、自然と都市機能が調和する街を目指して「森林文 化都市」を宣言している首都圏にあって奥武蔵の自然に恵まれた地域です。知人が 「飯能住まい」に予定しているおおよその土地の区域を案内してくれました。山間地 域のうち市街化調整区域に属する南高麗地区が対象とされています。
「飯能市での半農生活」は記者発表資料によりますと、このような特性を生かし、さ らには飯能市独自の「農のある暮らし」を提供することで、市外からの移住や定住を 促進し、地域の活性化のために「飯能住まい」制度を進めています。今回、この制度の 骨格となる「優良田園住宅の建設の促進に関する法律」に基づく「飯能市優良田園住宅 の建設に関する基本方針」を策定し平成28年4月1日から本制度を南高麗地区の一部区 域で行うことになりました。
野菜を作る農業体験参加、家庭菜園型、農園で年間を通して農業にチャレンジ型、本 格的農業チャレンジ型とプログラムメニューを豊富につくり体験することで支援をし ます。
豊かな自然環境の中で、農村のゆとり、潤いある生活を生活に取り入れ魅力的な生活 を送ることが出来ることが若い世代にどのように共感されるかが興味深いです。
ますいいでは川口市に凡そ2反ほどの畑を借りて野菜つくりをしています。
無農薬で有機栽培をしていることから安心安全な野菜たちです。今年で2年目になり ますのでプラス美人?になって来ました。
「ますいい21」では日記に書かれているニュースを読み、農業に関心を寄せる方達 に向けて半農生活の提案を見ていただこうと考えています。


2月23日(火)(公財)金沢へ・・・川口産業振興公社視察研修会

一昨日、金沢市の株式会社 箔一さんを視察し、代表取締役 浅野邦子会長の講演を聞いてきました。
金箔の製造、販売、金沢箔製品の開発、製造、販売と多種に及び金沢箔を仕事としている会社さんです。
昔から続いている箔の技術提供をする職人会社から離脱して、自社製品として開発、販売で金沢箔の付加価値をつくりあげているという会社です。
この金箔は10円玉の3分の一の大きさの金を畳1畳分の大きさまで叩き・のばしているという事でした。昔は手作業で行われていたこの作業。現在、使われているという機械は、叩く動きこそは動力ですが、やはり叩かれる金を動かすのは人による手作業でした。
のばした箔が貼られた作品は見事でまさしく名職人芸です。
物つくりを大切に考えるというつながりで川口と共通するものがあるように感じました。

帝国データバンクが発行している週刊「帝国ニュース埼玉県版」。この2月17日号―女性トップインタビューにますいいリビングカンパニーの代表として取材を受け記事が掲載されました。
自分の歩いてきた21年間の出来事です。ここに紹介します。

掲載誌



2月12日(金)『多様な働き方実践企業・ゴールド取得』
埼玉県多様な働き方実践企業認定書とステッカーが埼玉県から届きました。認定制度についてはこのサイトに詳しく書かれています。http://www.ecity.ne.jp/tayou/index.asp女性が活躍しやすい企業、女性がいきいきと働ける職場環境づくりをしている企業を埼玉県が認定します。

こばとん



2月2日(月)『多様な働き方実践企業・ゴールド取得』

市長訪問

今日、昨年に続き2回目の「川口市長表敬訪問」に行ってきました。サイタマレディス経営者クラブの行事です。市長さまは偉ぶる事なく気さくにお話いただくと、私たちレディスメンバーにとても人気があり今日も11人とたくさんの方が参加しました。美味しい昼食をご用意いただき、全メンバーの名札も丁寧に作って頂いてありました。とても楽しい時間を過ごさせて頂きました。
全5回開催の川口市役所、経済部労政課の事業として、(株)ディセンター 代表折原浩氏が委託事業を開催した「女性が生きると会社が伸びる」をテーマに女性の社会進出について理解を深めるためのセミナーに参加終了したところです。
「女性活躍推進法」「多様な働き方実践企業」について埼玉労働局と埼玉県ウーマノミクス課からのはなしも組み込まれていました。以下講義の内容からとくに大切だと思った事です。
★【職務マニュアルの作成】部分でマシュアルでなく「ノウハウ集」をつくるという部分について、参加者企業で「グループウエアソフト」を使用していてなかなか役に立っているという話が出ました。マシュアルは重要課題です。作らなければいけないが日々の業務からついつい後回しにされています。要するにスタッフの入れ替え時に引継ぎをしなければいけないときや、過去データを調べるとき、と、常時必要なものではないからです。しかし、必要な時は必ずあらわれてその時は、たいそうな調べが行われます。新入社員が新人教育を受けるときのノート「新人教育時ノート」がこのマニュアルになるという解決方法があり、その時に、何を学んだか、注意点は何か、の書き込まれたノートが「ノウハウ集」になるといいます。引継ぎ者に伝える為の書面化、明文化、は習慣化しなければ中途半端で終わってしまいます。
★女性に向けたセカンドリーダーとしての育成は、私が実践で学んだことの意見が、会に出席していた現在中間管理職職務の女性に共感されました。それは、「女性中間管理職をつくるには、上司がやってほしい事を明確に具体的に伝える事 期限いつまでに 手法こういう方法で こうしようと」そのうえで最終責任は会社で取るからと言い添えることが必要になるという意見でした。
マスイイリビングカンパニーは1月26日付で埼玉県産業労働部から 【平成27年度第5回多様な働き方実践企業の認定区分ゴールド】の認定通知を受けとりました。 2月下旬までに楯と認定証とステッカーが送られるそうです。これは従業員の仕事と子育て等の両立を支援し、女性がいきいきと働ける職場環境づくりをしている企業を埼玉県が認定します。認定を受けると特典がいろいろあります。会社イメージアップ 求人面のPR 研修情報を提供される 等など。一番の特典は、働きたいと思っている女性が、働きやすくなるという事だと思います。

1月22日(金)女性の活躍

16日の土曜日鶴ヶ島市民活動推進センターでセミナー開催があり講師をしてきました。起業を目指す、もしくは起業したばかりの女性対象です。ますいいリビングカンパニーの創立から会社組織にという流れのなかでおきた、山あり谷ありの苦労話・楽しい話を皆さんにお伝えしました。参加者はおよそ40名位でした、終了後の交流会ではたくさんの人と話をしまして仕事に真摯に取り組む熱意ある質問をいただきました。開催にあたりまして鶴ヶ島のふじなわ善朗市長、武蔵野銀行常務執行役員・地域サポートの宮崎裕雅部長の挨拶をいただきました。鶴ヶ島市の女性活躍期待に寄せる意気込みを感じるものでした。
先日、日経新聞に日本政策金融公庫が融資先の起業家を対象に行った調査が掲載されていました。これには女性や若者、シニアを中心に創業支援の融資についてです。最近融資の伸びが目立つのは55歳以上のシニア起業家です。2014年度の融資件数は約3000件と2年前の倍くらいに増えました。これによりますと世代によりビジネスの考え方が違っていて、融資先を対象にした調査では、収入について「出来るだけ多く得たい」と答えた起業家の割合は34歳以下が6割強なのに対し、55歳以上はやく26%にとどまったそうです。住宅ローンを払い終えたり子供の独立で負担が減っているシニアが多く、起業も金儲けより生きがいや社会貢献の為との意識が強いです。女性起業家も比較的、収入よりも生きがいや社会貢献のためと考える方の割合が多いように感じます。そして女性起業家は融資を受けることは考えていない。先ずは自分の用意できる範囲でスタートするという声が多かったです。
行政で今年の4月にも、高齢者雇用に積極的な起業家を支援する助成制度を作ると云います。60歳以上で起業した事業主を対象に、60歳以上の高齢者を複数雇えば必要な経費に対し200万円を上限に助成するそうです。起業家の年齢が60歳以上なら200万円を上限に実費の3分の2を、 40歳から59歳なら150万円を上限に実費の半額を助成する仕組みだそうです。
2月8日(月)に私が会長をしているサイタマレディス経営者クラブで新春懇談会があります。講演者はアパホテル社長にお願いしています。お会いしてお話を伺うのがとても楽しみです。

イベントポスター



1月11日(月)

★新年懇親会でこんな楽しい話がありました。
① 「見ざる聞かざる言わざる」ということわざは、「自分に都合の悪いこと、人の欠点や過ちなどは、見ない、聞かない、言わないのが良い」という意味があります。少し変形させた今の時代バージョンがあるそうです。埼玉県の秩父神社に「お元気三猿」といって「よく見て・よく聞いて・よく話す」という日光とはまったく逆のユニークな猿の彫り物を見ることが出来るそうです。こちらを一度訪れてみると面白いかもしれませんね。
確かに、現代は自分の意見をしっかり持って人に伝える事が必要ですね。その為には、物事をよく見て、人の意見も良く聞いて、判断する事が大切です。
② 埼玉県で生まれた「ヒレ長ニシキゴイ」のはなしも出ました。天皇陛下が、皇太子時代の頃、62年に訪問したインドネシアでヒレナガ鯉を見られたそうです。そして、77年に埼玉県水産試験場を訪れた際に提案、日本の錦鯉と掛け合わせたらどうだろうという考えを言葉に出されたのが発端となり、研究が重ねられました。そしてついに86年に交配成功。91年に両陛下が22匹を二の丸庭園のお池に放流しました。その後、数が減ったので、陛下の意向で11月9日の幼魚放流となったとのこと。 
この「ヒレ長ニシキゴイ」知事公舎の池に泳いでいます。手を叩くと顔とヒレを見せに近寄ってくるそうです。しかし、心根の貧相な人には、残念ながら寄ってこないという事です。私も本当かどうか試してみました。結果は合格でした。

https://www.pref.saitama.lg.jp/b0915/kenkyuseika/hirenaga.html

個人でふるさと納税をした時の事です。伊勢海老 格闘事件と名前をつけた事でした。今思うと当然でしょうけれど、その時はまさか生きている伊勢海老を送ってくる とは考えずに、オガクズのなかで髭を動かしうごめいている5匹の伊勢海老を見まして只々びっくりしました。料理屋さんに持って行き、さばいてもらう事も浮かばずに 娘に手伝ってもらい まさに格闘しました。・・・苦労の会がありましてとても美味しく食べました。
日本経済新聞に書かれていたニュースです。16年度に企業も「ふるさと納税」できるしくみが造られるそうです。政府が掲げる地方創生は、都市部に集積する企業が抱える人やお金を地方に向かわせることが狙いだそうです。税制ではお金の分散に重点を置いています。そのなかに企業からの税収を地方に分配することを考えています。応援したい自治体に寄付する「ふるさと納税」で企業版が創設されます。しかし、これは個人向けの寄付と違い、自治体が地方創生の計画をつくり、政府が地域活性化の効果が高い施策に限るという、寄付の対象条件を設けるそうです。


1月6日(水)マンションの建て替え

1970年代に相次いで作られた大型団地の建て替えが迫られてきています。築45年以上の団地は現在、全国で290ありますが、2025年には約5倍の1500、35年にはおよそ倍3000になると計算見通しされています。一方、空家率38万戸と高くなっている分譲マンションも、古くなると益々、空家率が高くなる傾向にあるので建て替えの必要が多くなると見られています。こういった大型マンションの建て替えに必要な所有者の合意は現在8割以上です。これを3分の2に引き下げようと、今年1月4日開催の通常国会に改正案を提出して早々の導入を目指しています。これは主に都市部の大型団地などでの活用が想定されています。そして小規模の建て替えでも自治体が認めれば適用されるそうです。再開発でマンションを高層化すれば、空いた土地の有効活用が出来ます。敷地内に介護施設や保育所、商業施設をつくることを想定しているそうです。こういった再開発の際に税優遇を受けられる制度も拡大すると言われています。
新春の初もうでに会社近くにある地元の神社に出かけました。この神社はこのところ年を重ねるごとに参拝の人が増えてにぎやかになっています。境内にも手を加えている跡が見てとれて宮司さん達の熱心さが私たちにも伝わってきます。
一方、都心の神社に異変が起きています。代々受け継いできた敷地の一部をマンションにして収益を上げようとするケースが相次いでいます。神社を存続させるための奇手ともいえる方法ですけれど、社会にも波紋を投げかけています。2010年最初に取り入れたのは東京新宿区の赤坂神社でした。建築家の隈研吾氏の設計で境内をモダンなデザインに一新しました。社殿の横にはカフェを備えるマンションが造られました。そして今年3月、京都にある世界文化遺産の下鴨神社が境内の一部をマンションにすると発表しました。同じ京都市内では京都御苑隣の梨木神社が去年夏にマンションが完成したばかりです。
神社の主な収入はお守りや賽銭、祈祷、婚礼、ですが、婚礼は協会などとの競争が激しいうえ、総数も減っています。拝観料や葬儀の収入がある寺院より神社は安定収入が少ないと言われています。発展するほどマンションが建って、土地に愛着を持ち支援してくれる地元の人が減って、歴史と伝統が残る京都では大きな神社があるからこそ小さい神社は厳しいそうです。
宮司さんたちが悩まされるのが老朽化する施設の改修費用です。下鴨神社は今年が21年に一度の式年遷都にあたり約30億円の費用が必要でした。文化財保護などを名目にした国の補助8億円のほかは、寄付を募ったのが集まったのは10億円。守って行くには安定した収入が必要だったという事です。東京5輪に向け地価が上昇する中で不動産会社と宮司さんとの思惑は一致しました。結果、境内の一部を50年から70年の定期借地権契約で貸し収入を得る仕組みを使い、将来戻ってくる魅力が生かされています。


12月22日(火)
私が会長をしているサイタマレディス経営者クラブは、まもなく設立30周年をむか える会員数102名の埼玉県全域の異業種女性経営者団体です。
埼玉県と一緒に毎年「埼玉版ウーマノミクス」推進のためのセミナーを開催していま す。
来年1月に鶴ヶ島で、起業家の方たちに私の事例発表をお伝えする事になりました。 何か少しでも皆様のお役にたてばとおもっています。

ウーマンカフェチラシ画像


12月22日(火)
空き家
箱根に行き商店街や街を散策しました。川口でも同様ですが、街を歩いていると誰も住んでいないだろうと思われる家が目に付きます。草がぼうぼう茂り、玄関までのアプローチが雑草で塞がっているなど使われている様子がありません。
核家族が一般的になっている現状では、子供たちは家庭を持つと別のところに住居を構え暮らします。老夫婦だけが残り、いずれ誰も住む人がいなくなる。子供世帯にとっても自分の家はありますので、両親が住んでいた住居は誰も使い手のない物になってしまいます。
このように人口減少や高齢化の進展などにより管理されていない空き家が全国的に増えています。倒壊の恐れや雑草が生い茂り、庭にはごみが不法投棄されているなど、又、最悪の場合不審者が居住してしまうなど、周辺住民にとっては生活環境悪化が心配され深刻な問題になっています。
2013年の空き家数は820万戸で総住宅数に対する『空き家率』は過去最高の13.5%に達しています。新設住宅数は全体に減るものの2023年時点で年間67万戸が供給されると予測。この年度に建て替えで取り壊される空き家を考えても定住者がいない住宅が全国で約1400万戸に達し、5軒に1軒が空き家になると試算されています。
有効な対策を打たなければ増え続ける空き家。荒果て廃墟になった空き家の強制撤去を可能にする条例を制定するなど独自の対策に乗り出している自治体もあります。
国土交通省で「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」を発行しました。本来は、全国の宅地建物取引業者や地方自治体に向けて制作されたものですが、空き家を抱えている個人の方にも知っておいてほしい内容です。まず、ガイドブックでは、空き家の所有者の不安を取り除く知恵を提示しています。
「人に貸すことなんて考えたことがない…」→賃貸にすれば家賃収入が得られる 「一度貸したら戻ってこないのではないか心配」→定期借家契約という契約方法が有効 「入居者のマナーや家賃の滞納が心配」→管理会社などプロを活用する 「古いので大掛かりなリフォームが必要だと思う…」→借主にリフォームしてもらう契約方法もある
廃墟→撤去となる以前に「よみがえる家」として若い世代に利用してもらう方法があります。
経年変化、古くなって出た味はこれから作ろうとしてすぐできるものではありません。
街なかにたたずむ魅力ある建物、腕の良い大工さんに丁寧に作られた住宅や、使われている時間とともにさまざまな魅力を増した価値ある建物。 そんな良さがありながら、壊してしまっている現状を変えていけたらいいと思います。 そこに住み、永く受け継いでいく事が、洗練された町並みを作ることにもつながると考えています。
家賃収入を得る、今までの契約形態では、貸主となる個人住宅の所有者が、費用を負担してリフォームを行うことになっています。一方で、従来の契約形態では、借主は住む家を改装できない、改装が許されたとしても退去時に元に戻す義務があるといったことから、自分の好みに室内を改装したくてもできないという課題がありました。
そこで登場したのが、「借りた人が改装して住める」新しい契約形態があります。基本的な考え方は、家賃を相場より低く設定し、その浮いた分の費用で借主がリフォームや改装をできるようにし、改装した部分は元に戻す必要がない(手を加えた状態のままで退去)というものです。
年月とともに培われた価値ある建築とともに生活が出来る機会を求めている方が 利用できるように建築をよみがえらせるよう最大の努力をして、価値ある建築を壊さずに、日本の街をもっと魅力ある街に変えていきたいです。

2015年12月9日(水)
平成24年全国知事会「女性の活躍の場の拡大による経済活性化のための提言」より抜粋された女性を取り巻く現状と課題環境を見ました。
出産退職をしないでずっと働き続ける生涯所得と、出産退職後子供が6歳で再就職。就職の種類によってこのように生涯所得に違いがでるとはびっくりしました。
*大卒女性生涯所得(退職金含む)は2億7,645万円で、これは就業を継続した場合の数字です。
*出産退職後、パート、アルバイトとして子供が6歳で再就職した場合の生涯所得は4913万円、就業を継続した場合と比べ、逸失額は、2億2,732万円となっていました。
*出産退職後他企業に正社員として子供が6歳で再就職した場合の生涯所得は1億7709万円で逸失額は
9936万円です。
日本は男性の労働力率のグラフは台形であるのに対し、女性は結婚・子育て期を迎える30歳代にかけて労働力率が下がる「M字」になっています。国際比較をみますと女性はスウェーデン ドイツ 米国は台形、日本 韓国はM字です。
M字の深さの要因として「男性の意識」「雇用環境」「社会の意識」「保育環境」「女性の意識」が挙げられています。この5つのポイントとM字カーブの深さの間には関係が見られます。
日本国内をみますと都市区域 神奈川 埼玉 千葉 大阪 はM字が深く、地方区域 岩手 新潟 鳥取 高知はM字が浅いです。例えば農林水産業の場合、若い女性も生活の中で自然に労働力の一人として家族の中に組み込まれているのではないでしょうか。
又、機械業や鋳物業、等の自営でしたら、これも結婚した後、自然に仕事に関わるようになる方が多いです。
私のまわりにも、中小零細企業は特に仕事に何らかのかかわりを持っている方が大勢います。
私の会社は、息子や娘が他のメンバーと一緒に仕事をしています。それ以外に2反の畑で農作物栽培をしていますので息子と嫁や孫達が家族総出で野菜作りをしています。必要に迫られて今の様になりました。
娘も結婚して子育てをしながら仕事をしています。また、息子の嫁も同様に子育てをしながら畑仕事に精を出しています

先日、飯能市で「農地付き住宅で定住増に…子育て世代呼び込む」と、新しい街つくりを農業と県産木材の西川材をキーワードに取り組みをしようするとのニュースが出ました。 農家をやりたい人たちに、農業の統制を500㎡とゆるめて農地を取得できるようにして、該当する範囲(エリア)を決めて、若い人たちを呼び込もうと考えています。
因みにわが町川口では農家になるには5反以上の農業用地を耕している事とハードルが高いです。
この飯能市のモデルなら、農家をやりたい⇔農業生活を楽しみたいという希望者に、もってこいの条件だと思います。うちの息子たち家族も、川口市と飯能市がもう少し近いか、3人の子供たちが今の生活が変わるのを賛成すれば、きっと飯能移住に手を挙げ、半分農家で半分建築の仕事をするという「半農」生活をするのではないかと思います。
来年5月に開催する、ますいい21周年の展示に「飯能での半農せいかつ」もテーマの一つにあげられています。
飯能市を舞台に家つくり・街つくりを考えて 農村の暮らし方をテーマに本当に農業をするとはどういう事かを提議したいと思います。
家つくりは西川材を使います。西川材とは埼玉県飯能市のスギ、ヒノキの事で、ますいいでは普段から使う機会が多いです。これは江戸時代から木材として江戸に運ばれていました。この木材を江戸の西の川から運んだこともあり、いつしか西川材と呼ばれるようになったと云われています。

12月2日(水)
新設法人6%増 2014年に埼玉県内で新設された法人数は13年比6%増の5297社でした。景気回復を背景に前年実績をうわまわり東京【35037社】、愛知【6169社】に続いて5番目に多くありました。埼玉県では業種別では「サービス業他」が5%増の2062社で最多。「建設業」は22%増の928社、小売業は2%減の591社「製造業」は6%増の381社でした。
また、2014年全国女性社長調査では、267万社のうち女性社長は調査開始以来で最多の31万55人にのぼり、全国平均が11.5%に上昇しました。「女性の活躍推進」が政府の成長戦略の柱の一つに掲げられるなかで、女性社長は増加を続けています。都道府県別の女性社長率では、西日本が東日本より比率が高い「西高東低」の傾向がみられました。 都道府県別で女性社長数が最も多かったのは、東京都の7万9,880人(前年7万2,109人)で5年連続トップ。次に大阪府2万7,678人(同2万5,315人)、神奈川県2万598人(同1万9,283人)、愛知県1万4,898人(同1万4,013人)、埼玉県1万2,891人(同1万1,490人)の順で埼玉県は全国5位になります。
宿泊業、飲食業、介護事業、教育関連などを含むサービス業他の12万5,388社(構成比40.4%)が最も多く、また、産業別の「女性社長率」で最も高かったのは不動産業の21.0%で、5人に1人の割合を占めました。女性の起業は、個人向けサービス等の暮らしを充実させる分野での事業展開が多いといいます。女性の視点による商品開発やサービス提供が、新たな需要を掘り起していることも女性社長の増加に影響しています(日経新聞より) 埼玉県宅地建物取引業協会川口支部の元レディス部の方達と、レディス部を退会してからもずっと「女子会」と名前をつけて交流会を開催しています。年代、企業規模、事業所内容、は様々ですが、共通しているのは、仕事に対する考え方が真剣だという事です。集まった時に仕事の情報交換やそれぞれ疑問に思っていること、など、女子はとにかくおしゃべりが好きですから、取り留めない話に花が咲きあっという間に時間が過ぎていきます。
不動産業は、人と人とのコミュニケーションの上に成り立つと言ってよいほど人間関係が大切ですから、女子にはとても向いていると思います。
建築業は私がリフォーム工事を始めた20年前は女性の現場監督は殆ど見かけませんでした。
始めは現場の作業をしている人が、私に「監督はどこだ」と聞いてきました。 リフォーム工事は組み立てです。図面が決まり見積価格が決まる、契約をして工期を考え、完成までをシュミレーションする。あとは工事の進め方、業者の入る順番を段取りします。
この「段取り手配」が工事をスムーズに進めるには大切なところです。
この手配は、女性は得意ですよ。家庭の中で家事をこなすときにいつも手順を考える事に共通します。料理は特に手順が必要です、買い物から戻ったら、野菜を洗って切って、下ごしらえはこの時間にやってしまおう、フライパンで肉や野菜をいためている間に、鍋でお湯を沸かして、炒めたら鍋に入れには煮始める、その間にほかの料理にかかり一品仕上げ、シチューの煮あがりに合わせてルーを作る、などなど。
現場監督という仕事を覚えたら、この要領で手際よく手配が出来るはずだと思います。 世界男女格差指数の2015年度11月の発表によると、日本は145ヶ国中101位だという事です。2014年より3つ順位を上げましたが、この指数は活躍する男女の格差を、経済、教育、政治、健康の4分野で分析したものです。日本は女性の労働参加率が低く、男性との賃金格差も大きいため特に経済分野は特に低くて106位でした。周りを見回すとだいぶ女性活躍が浸透しているように感じますが、残念ながら現実は厳しいです。


2015年11月25日(水)
住みたいまちと空き家
2015年スーモのみんなで選んだ関東住みたいまちランキング1位「吉祥寺」2位「恵比寿」 その次3位が「横浜」でした。
わが埼玉県は大宮が16位 浦和が21位に位置しています。
横浜は、緑も多く海があり、湾に添って大小の船が停泊しています。更に近代的な建物と歴史のある古い建物が調和されて並んでいる、人の生活の中に取り入れることが出来たら良いと思うものが集約されている魅力的な街です。文化が集まり、美術に触れる機会がふんだんなこの周辺に住みたいという人の数も多い理由がこの街を歩くとわかります。 ランキング上位にここ数年輝き続けるこの横浜市です。子育て中の若い人たちが挙げる理由の中に「待機児童0」がポイントです。
日本の市町村で最も人口が多いビックシティでありながら、増え続ける待機児童対策として保育所整備を積極的に進め、2013年4月1日時点で保育所入所待機児童数を0人にしました。3年前には1552人もいたことを考えると驚きです。
偉業ともいうべき「待機児童0」を実現したのは、現在2期目を務める林市長。ダイエーの代表取締役会長や東京日産自動車販売株式会社の代表取締役社長を歴任した輝かしい経歴を持ち、米フォーチュン誌「世界ビジネス界で最強の女性50人」に選出されたこともある女性です。林市長は、子育て関連の政策だけでなく、“日本一女性の働きやすい、働きがいのある都市 横浜”など様々な未来の横浜を目指し、引き続き奮闘中のようです。私は2回この林さんの講演を聞いたことがあります。女性の働きやすさをわかり、女性がかじ取りをする立場にいれば、街をこんな風にかえる事ができるというモデルを横浜に作ったひとです。
でも、どんな住みたいまち上位のところにも、世代交代した後、使われなくなって誰も住んでいない家を見かけます。横浜出身の知人も、土地の高低差がおおきいので年を取ると道路から入口までの階段の上り下りがたいへんになると言っていました。さらに高齢になると施設に入居して空き家のままおかれるそうです。
「空き家対策特別措置法」が2015年2月26日に施行され、5月26日から全面施行されました!簡単に説明すると、今までは空き家の固定資産税は更地に比べて6分の1だったそうです。でも、これからは空き家も更地と同じ固定資産税率になってしまいます。単純に6倍も税金を払う事になるのです。空き家を放っておくとかなり損になります。というより、家が乗っていれば固定資産税が更地の6分の1だったので使っていない古い家でもそのまま解体しないで載せておいた。と、考えた方がわかりやすいです。管理されていない危険な状態のまま放置された古家、火災や倒壊落下事故、不審者の入り込みといった苦情が増え、この措置法が施工されました。
使われなくなった古い家、核家族化で老夫婦だけで住んでいたところ高齢で維持できなくなる等、年齢による生活スタイルの変化で空き家になってしまいます。後継者は受け取っても使うわけではなく、かといって壊してしまえば税金が上がってしまうので、放置したままにするパターンでした。相続で受け取るのとは違いますが後継者の責任できちんとした処理や利用法を考えなくてはいけない義務があると思います。


2014 /11/25
このたび不動産のページをリニューアルいたしました
こちらのページでは、日々かわる不動産の情報や土地購入のときに知っていると安心する情報など、わたくしがおもいつくことなどを取り上げていきたいとおもいます。
ぜひ、見ていただけると幸いです。