建築家の作品、価値のある建築を受け継ぎ
使い続けることで不動産の保存・流通を考える
「よみがえる家」のサイトです。
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1.「中古住宅ローン借入期間と融資金額」
＊借入期間
新築住宅は最長35年、中古住宅の場合も最長35年、更に築年数やリフォームでの付加価値で
年数が変わります。
＊中古住宅リフォームのない場合
1.共同住宅（鉄筋造） 50－（築年数）＝借入期間
2.戸建住宅（鐵骨・木造）築年数10年まで 35年
・築年数11～20年 30年
・築年数21～30年 25年
・31年以上 20年
＊融資金額
担保枠を超えて諸経費分等、最大で売買価格の110％まで融資可能、価値価格は売買契約金額に基づきます。
売買契約金額が2000万円の場合→2200万円まで融資可能。
2.「借り入れ可能額の目安（銀行借り入れの場合）」
①年収(※)×３０％－ほかのローンの年間返済額＝（A)円
②（A)÷１２÷（B)×１００万円
※ 収入合算する場合は、収入合算者の収入は本人の収入まで、もしくは収入合算者の収入の１/２までなど
金融機関によって異なる。
（B)に入れる金額 年利４％の場合の１００万円あたりの毎月返済額
（年数は「８０歳－現在の年齢」と３５年の短いほうを選択）
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35年
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34年
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33年
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32年
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31年
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4428円
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4488円
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4552円
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4621円
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4695円
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30年
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29年
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28年
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27年
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26年
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4774円
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4860円
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4952円
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5052円
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5160円
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25年
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24年
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23年
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22年
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21年
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5278円
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5407円
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5548円
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5702円
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5872円
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例）年収600万円、40歳の場合
①600×30％＝180万円
②180万円÷１２÷4428円×100万円＝3387万円
3.「不動産購入時の諸費用」
住宅購入の際に忘れてはいけないのが諸費用です。一般的に諸費用は中古物件の場合物件価格の8～10％程度と言われています。
※ケーススタディー：価格4,500万円の場合
（固定資産税評価格1750万円、建築1000万円）
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税金
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かかる時期
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概要
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費用
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| 契約時 | 印紙税 | 契約時 |
売買契約書に添付 |
15000円 |
| 仲介手数料 | 売買の契約時に半額 |
（物件価格×３％＋6万）×1.05÷２ |
740250円 | |
| 小計 | 755250円 | |||
| 決済時 | 土地の登録免許税 | 登記時 | 固定資産税評価格の１％(2008年3月まで） | 175000円 |
| 建物の登録免許税 | 登記時 | 固定資産税評価格の2％(2008年3月まで） | 200000円 | |
| 司法書士報酬 | 登記時 |
所有権登記費用等 |
約10万円 |
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| 固定資産税精算金 | 決済時 | 前所有者との間でその年の固定資産税の清算(物件による） | 3万円とする | |
| 仲介手数料 | 売買の決済時に半額 | （物件価格×３％＋6万）×1.05÷２ | 740250円 | |
| ローン手数料 |
融資実行時 |
民間金融機関は借り入れ機関によって異なる。都市銀では3万円程度。 | 31500円 | |
| 抵当権設定費用 | 融資実行時に司法書士報酬と共に | 借り入れ金額による（3000万円借り入れの場合) | 80000円 | |
| ローン保証料 | 融資実行時 | 借り入れ金額によって保証料は異なる。某都市銀行の場合 35年・・・20万6110円 |
618330円 | |
| 団体信用生命保険料 | 融資実行時 | 民間金融機関では強制加入が主流。 | 金利上乗せ | |
| 火災保険料 | 融資実行時 | 民間金融機関の場合には提携保険会社で割り引有。同時に地震保険に加入することも出来る。 | 約150000円 | |
| 小計 | 2125080円 |
4.「家を建てるとき親からの援助は？」
埼玉県川口市で土地を購入して家を建てると凡そ4500万円前後の費用が掛かります。
＊一般の場合2500万円まで非課税の「相続時清算課税制度」を利用すると良いです。
贈与財産の額、種類、贈与回数に制限はありません。
適用要件は次の通りです。
・贈与者は65歳以上（贈与実施年の1月1日現在）の親
・受贈者は20歳以上（贈与実施年の1月1日現在）の子
＊住宅取得等資金贈与の特例の「相続時精算課税制度」が適用できれば贈与者（親）の年齢制限がなく、非課税枠も3,500万円です。
適用期間は平成19年12月31日までです（延長されるかどうかは今のところ不明です。）
＊下記国税庁の「タックスアンサー」をご参照に。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4409.htm
分譲住宅、いわゆる建売を買う場合は土地建物不動産を購入する時には最初に申込金を支払い、後は所有権移転時に自己資金以外は一括融資を受け総額を支払います。
「自分だけの家」を建てたい場合は、注文住宅用の金融機関からの借入になります。注文住宅の融資手順は以下の通りです。
1 先行して土地（不動産）を購入する資金が要ります。住宅ローン融資申込金額は土地代金と建物建築代金を合計した金額に自己資金を配慮して必要な金額の申込をします。
2 土地不動産購入（土地代金のみの住宅ローン融資を受けます。以後は建物完成まで利息のみを支払います。
3 建物資金住宅ローン融資開始（自己資金を配慮し順次《金融機関で融資を出す回数は3回までです》融資を受けていきます。借入時に建物完成登記時までの利息を支払います。
4 建物完成登記・住宅ローン融資完了（土地・建物合計融資分元利返済開始します。
5 住宅取得と住宅ローン・全体の流れを図式にしました。
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＊ 住宅ローン保証料について
住宅ローン融資を不動産購入時に金融機関から受けるとき、保証人を立てる代わりに保証協会に保証料を支払うシステムがあります。
保証料一括支払
殆どの金融機関（都市銀行）が100万円に付（期間35年）20614円で計算された保証料を融資時に一括で取ります。仮に3000万円の融資を35年期間で受けますと618420円になります。
保証料金利組込み
一方、融資時に返済期間35年で借入をしましても実際は繰り上げ返済をしまして、返済が終了するのは20年位で返すパターンが多いそうです。最初に保証料金を35年分一括で支払った場合はたとえ20年で返済が終了しましても保証料は戻ってきません。最初に支払うのでは無く金利に組み込んで毎回返済時に保証料を支払う方法があります。
＊ 住宅ローン繰上返済について
賞与などで繰上返済をする場合「繰上返済する手数料に費用が掛かる」のは困ります。金融機関によっては10500円～31500円の手数料を取るところ、又、無料のところと幅広くあります。ご自身の返済計画とあわせて検討しましょう。
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中古物件の購入にあたって |
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不動産を購入する際に知っておきたい
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